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合资合作开发房地产合同纠纷案件中,如何通过房产局调查取证计算出房地产项目销售收入?

 合资合作开发房地产合同纠纷案件中,

如何通过房产局调查取证计算出房地产项目销售收入?

 

广西桂海天律师事务所  文鳐商事争议解决团队

业务流程管理专员  丘水伊律师

 

前言

房地产业作为国民经济的支柱产业,以合资、合作的形式开发经营房地产项目普遍存在,常见于具有土地使用权的一方无足够资金开发,有资金一方没有土地或相关开发房地产资质,双方或者多方以签订合同约定投资及收益分配的方式进行合作。

然而因房地产项目开发周期长,前期资金投入大、土地、营销成本高、管理不规范,容易出现房地产项目搁置,或者后期项目利润难以计算、收益分配不均、不进行分配的情况。近年涌现出很多合资合作开发房地产合同纠纷案件,文鳐团队为此专门制作的《2016年全国重大疑难合资合作开发房地产合同纠纷案件大数据报告》也针对合资合作开发房地产合同纠纷类型、争议焦点、裁判要点进行了详细分析,近期将在文鳐同学会中发布。

在合资合作开发房地产合同纠纷案件中,原告通过诉讼请求分配房地产项目利润的前提是:能够举证证明房地产项目的利润如何计算,并以此确定诉讼请求金额。通过大数据检索相关裁判文书,文鳐团队发现,在诉讼过程中,法院一般会通过委托会计师事务所对案涉项目的利润进行审计的方式确认房地产项目可分配利润。

然而,在准备提起诉讼的时候,原告做为请求利润分配的一方,如果原告没有实际参与到整体项目的运营管理过程中,则很难获得被告掌管着的所有工程资料、会计账簿、财务报表等凭证,很难计算出案涉房地产开发项目利润,很难确认《民事起诉状》中的诉讼请求分配利润金额。

另一方面,也不排除在诉讼过程中,被告拒绝提供会计账簿等材料给会计师事务所进行审计的情形,依据举证责任分配原则,原告必须提供有理有据的利润计算依据才有可以获得法院支持。文鳐团队通过大数据检索裁判文书找到如下案例:

案例名称:山东宏河矿业集团房地产开发有限公司与山东兖矿房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷

一审法院及案号:山东省济宁市中级人民法院(2013)济民初字第86号

二审法院及案号:山东省高级人民法院(2016)鲁民终1260号

一审原告(被上诉人):宏河公司

一审被告(上诉人):兖矿公司

一审诉讼请求:法院依法判令兖矿公司向宏河公司支付天泰家园房地产项目利润1500万元。

一审判决:兖矿公司于本判决生效后十日内支付宏矿公司合资、合作开发房地产利润975.425万元。

二审判决:驳回上诉,维持原判。

【裁判要旨】

因兖矿公司无法提交相应会计账簿、财务报表等证据,导致无法对利润进行审计,宏矿公司对利润测算(销售收入17782.41万元-土地购置成本4126万元-建筑成本5772.69万元-相关费用及税金3982.02万元=3901.7万元)举证符合事实,法院予以认可。

【一审法院认为】

关于兖矿公司应支付宏矿公司合资、合作的利润多少的问题。天泰家园利润的确定及举证责任,由于兖矿公司掌管着合资、合作的所有工程资料、财务、会计账簿及财务报表等凭证,原审法院多次责令其向法院提交,其拒不提交,导致原审法院无法审计。2014年8月18日原审法院勘察现场时,小区建设规范,均已售馨入住,兖矿公司认可在2010年4月份就已销售完毕。宏矿公司对天泰家园的房产进行了多次测量,根据其他相关的资料其提供了合资、合作项目的利润保守为3901.7万元。原审认为,宏矿公司提供的该利润证据,建设面积确定,销售收入确定,与兖矿公司向税务机关提交的土地增值税清算税款鉴证报告销售收入数据相近,土地使用权购买成本双方无异议,其他建筑开发成本的计算有建筑承包施工公司的合同和国家定额,税收的计算有法律法规的规定。经庭审质证,兖矿公司庭审中不能回答原审法院的询问,庭审后亦未提出否定该利润的证据,其应当提交天泰家园的利润情况,持有相关证据又拒不提交,应承担有证不举的法律后果。双方当事人均具有相应的房地产开发资质,宏矿公司计算的天泰家园的利润证据,原审法院认为与客观事实相符,应予采信。

因此,律师在合资合作开发房地产合同纠纷案件的立案前证据准备阶段或者立案后开庭前阶段,可以参照依照上述案例的房地产项目利润计算方法进行对应的调查取证。即:房地产项目利润=销售收入-土地购置成本-建筑成本-相关费用及税金。

那么,律师何在实际操作过程中,收集到上述数据的有关证据呢?

以笔者近期办理的一个同类合作合作开发房地产合同纠纷案件为例,笔者到国土资源局调取到案涉项目用地的《土地登记卡》,载明土地出让金的金额。同时,笔者还在立案后凭案件受理通知书申请房产局协助调查取证,通过房产局调取到的《建设工程规划竣工验收合格证》可以证明投资用于施工及设计的成本金额。然而在调查取证的过程当中,笔者发现对于一个已销售完毕的房地产项目,想要通过房产局提供的数据计算出销售收入十分复杂,下文中,笔者将详细介绍如何通过房产局调查取证计算出房地产开发项目销售收入。

一、案情简介

2001年原被告共同开发由被告运营的A项目,双方签订《合作开发房地产合同》,约定原告占股12%,被告同意分配A项目销售利润的12%给原告。后A项目于2010年整体竣工验收并开始销售,经原告查证截止至2016年11月,A项目已经销售完毕,仅有一部分房屋因被告自行留作物业使用而未销售。因被告拒绝将A项目12%销售利润分配给原告。原告于2016年11月将被告起诉至法院,要求被告依约将A项目销售利润的12%分配给原告。

  • 调查取证第一阶段

立案成功后,笔者拿着案件受理书和《协助调查函》到房产局申请调查A项目的销售收入,请求调取的数据包括但不限于:

1、已售住宅、商铺、车位的房号、单价、面积及销售金额统计表;

2、未售住宅、商铺、车位的房号、单价、面积统计表;

3、规划总平图、楼层分布图、现售/预售许可证等。

房产局接受了笔者的申请,通过层层审批,通知笔者会由房产局信息科工作人员在后台操作导出数据。

5个工作日后,房产局信息科提供给了笔者可以计算出销售收入的三个表格如下:

1、表一《截止至2017年1月9日A项目预售备案情况统计表》,证明在预售备案阶段A项目已销售房屋套数及成交金额。

2、表二《截止至2017年1月9日A项目新建商品房办证情况统计表》,证明已售新建商品房办证房屋共计套数及成交金额。

3、表三《截止至2017年1月9日A项目未备案房屋统计表》,房产局在表中备注:办理预售备案和办证在房产局是在两个系统中办理。统计数据只能分开统计。未备案的房屋可能直接办证出售,因此请笔者根据新建商品房办证情况来判断未备案的房屋是否最终出售。

实话说,笔者刚拿到三个表格的时候,并没能看懂“预售备案”、“未备案”、“办证”这些术语。那么要如何理解房产局提供的上述三个表格呢?经过文鳐团队研究已经与房产局工作人员多次沟通确认,将房产销售阶段做出可视化图表如下:

如上图所示,房地产销售过程中会分为期房预售和现房销售两个阶段。期房销售阶段中,房地产商会给可以预售的期房办理预售许可证,期房售出后会将预售合同备案登记。而在现房销售阶段,现房售出后可直接办理房产证而不需要合同备案,但是能成功办理房产证还需要多方配合。

笔者经过与房产局多次沟通了解上述表格的区别指向后,举例如下:

假设A项目一号楼总共有5套房屋,分别为A101房、A102房、A103房、A104房、A105房。

在期房预售阶段,售出A101房、A102房、A103房并办理了预售合同备案登记。在表一《截止至2017年1月9日A项目预售备案情况统计表》中显示。

因A104房、A105房在期房预售阶段中并未售出,所以在表三《截止至2017年1月9日A项目未预售备案房屋统计表》中显示。

房屋竣工验收后的现房销售阶段,售出A104房并直接办理房产证,同时之前在期房预售阶段售出的A102房、A103房也办理了房产证。但A101房因为房屋所有权人自身原因尚未办理房产证,因此表二《截止至2017年1月9日A项目新建商品房办证情况统计表》中显示的已办证房屋为A102房、A103房、A104房。

因此必须通过比对表一、表二得出结论:A项目已售出共计4套房,包括期房预售阶段已售出的A101房、A102房、A103房,以及现房销售阶段售出的A104房。据此可以按照房产局提供表一、表二的每套房屋实际出售价格计算出销售收入。

同时对比表二、表三得出:A项目未售出的房屋为1套房,即A105房在期房预售阶段中未进行预售合同备案、现房销售阶段中也未售出办证。

  • 调查取证第二阶段

笔者在调查取证A项目整体销售收入的同时,也在想方设法的调查被告名下房产以申请财产保全,笔者发现被告的公司住所地在A201房,经查证A201房仍在被告名下,属于已办理现售备案的状态。然而房产局原来提供给笔者的三张表格中并未包含A201房,这是怎么一回事呢?

经笔者与房产局工作人员再三确认沟通才明白,A201房位于A项目二号楼,是2014年新建的房屋,因A201房未经过期房预售阶段,处于直接建好就办理商品房现售备案但仍在开发商名下还未售出的状态,因此被上述三个表格所忽视。

经多次与房产局信息部负责人沟通,律师终于弄明白了:所有的房屋建成后想要出售办证就必须要办理现售备案登记,期房售出后会将预售合同备案,当期房竣工验收后,统一办理现售备案登记后才能办理房产证。

在此前提下,笔者要求房产局提供全部已经办理现售备案登记的房屋名单,房产局据此提供了表四《截止至2017年1月20日A项目已办理现售备案证明的房屋统计表》。因此,我们通过最后的表四得到了A项目的全部房屋房号明细表。

四、如何提交法院?

大家可以发现,笔者在计算A项目销售收入的过程中,涉及四个表格的数据,推论和解释的过程都非常复杂而繁琐,那么如何在最短的时间内告诉法官销售收入的计算方式呢?

笔者在团队的可视化专员协助下,做出如下图示:

如上图所示:

1.圆圈1表明,根据表四显示,A项目中总共建造了6套房产。

2.圆圈5表明,A项目中已经销售的房产总共4套,期房预售阶段售出的已办理预售合同登记备案的A101房、A102房、A103房,以及现房销售阶段直接售出并办理了房产证的A104房。

因此,A项目销售收入=表一《截止至2017年1月9日A项目预售备案情况统计表》销售总+表二《截止至2017年1月9日A项目新建商品房办证情况统计表》销售总额。

A项目的全部房屋都在表四中显示。

需要指出的是,不排除存在现售销售阶段已售出但是未办理房产证的情况,但是因为房产局只能导出办理登记或者办证的数据,无法针对上述情况进行统计,且案涉A项目已经竣工验收销售完毕很多年,上述情况暂且忽略不计。

笔者在承办该案件开庭过程中,提交了从房产局调取的上述表格及可视化,充分的证明了A项目的销售收入,虽然法院责令被告提供会计账册等材料并准备进行审计,但无论最终判决书确定的利润金额是多少,笔者通过房产局调查取证的方式提供的证据足以证明A项目的销售收入。

结语

实践出真知,本文中,笔者主要就实际办案中的经验教训,对“如何通过房产局调查取证计算出房地产项目销售收入”做出介绍。前言部分已经提到,要计算房地产项目的利润数额还需其他证据证明支出成本。因篇幅限制,本文就不再赘述,如果本文有什么表述不准确的地方欢迎批评指正。

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