欢迎光临广西桂海天律师事务所官网!

电话:0771-2860066 / 2875588

传真:0771-5878113

法律资讯

普法:抑制新型冠状病毒感染的肺炎措施下商铺租赁合同法律风险防控

  2020年伊始,随着新型冠状病毒在武汉的爆发、肆虐,新型冠状病毒感染的肺炎患者激增,2020年1月20日,国家卫生健康委员会发布2020年第1号公告:将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病,并采取甲类传染病的预防、控制措施;将新型冠状病毒感染的肺炎纳入《中华人民共和国国境卫生检疫法》规定的检疫传染病管理。此后,全国各地反应迅速,陆续出台防控疫情的相关措施,例如封城、封村、各地禁止开市避免人群聚集、交通管制、延长春节假期等,并启动重大突发公共卫生事件一级响应,阻击疫情发展。在这样的背景下,在疫情有效防控的同时也势必会对经济发展产生影响,企业面临法律纠纷不断。以下笔者将对企业面临的商铺租赁合同法律问题进行探讨,协助企业做好防疫工作以及合同法律风险防范。

  一、关于此次新冠疫情的法律性质

  (一)新冠疫情属于不可抗力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”本次新冠疫情的发生,不依赖于人的意志独立于人的行为之外,是不能预见、不可避免、不能克服的客观情况,属于不可抗力。

  (二)不可抗力是法律规定的免责事由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”的规定,因不可抗力产生的合同责任,可以部分或者全部免除。但在具体的案例中,能否因不可抗力减轻、免除责任,还要结合相关法律规定,考虑不可抗力因素是否是损害发生的唯一原因,是否与损害结果存在因果关系等。因此,发生不可抗力并不必然导致责任的减轻或免除。

  二、关于新冠疫情影响下商铺租赁合同如何履行的问题

新冠疫情发生于春节前后,正是各大企业商户销售产品、举办活动的大好时机。然而受到疫情的影响,各地政府发布休市通知以避免人群聚集,商户对外闭门不能营业,各大活动取消,承租人没有营收,还要面临支付给出租人高额租金的困境,因此导致各地商铺租赁合同出现履行困难的局面。面对此种困境如何解决,笔者提供以下建议措施:

  (一)确认不可抗力的发生并及时通知合同相对方。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”的规定,在新冠疫情的影响下,如出租人无法向承租人提供适租商铺,或者承租人因禁市无法实现合同目的并承担高额租金的情况下,应及时通知合同相对方,并提供相关依据证明因不可抗力的发生导致合同无法履行或难以履行,以采取相应措施,及时减损。

  (二)合同有约定从约定,没约定协商处理。双方在确认不可抗力发生后,首先应看商铺租赁合同是否已对不可抗力发生的处理方式进行约定,有约定的依照合同约定处理;在合同没有约定的情况下,双方应协商处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的……”的规定,从消灭法律关系的角度,双方可以解除合同;从变更合同内容的角度,本着公平原则考虑,出租人可以适当对承租人减租、免租或延长租赁期限等;若商铺未交付,双方又不愿解除合同的,承租人可以同意出租人延长商铺交付期限。合同变更、解除的,双方应及时签订补充协议或者合同解除协议。

  (三)双方协商不成,也可将纠纷提交法院或仲裁机构处理。但通过法院或仲裁机构处理问题,会给双方当事人增加处理问题的时间成本,有扩大损失的风险。

  (四)转载案例 《“非典”引发三年合同纠纷 桂林中院调解结案》2006年4月12日刊登于中国法院网

  2006年4月12日,广西桂林市中级人民法院审判监督庭成功调解并当场执行了因“非典”引发的桂林市某酒店与厉军(化名)租赁合同纠纷一案,使这起经过一审、上诉后发回重审、驳回起诉后,又进行一审、二审、再审六个法律程序的纠纷最终得以平息。

  家住桂林的厉军经人介绍与桂林市某酒店总经理新中仁(化名)相识并成为生意场上的一对好朋友。1999年11月,厉军提出在新中仁经营的酒店租几间房开夜总会。新中仁经与同事商量,决定将其酒店所属三楼以每年24万元租金租赁给厉军,双方于2001年12月8日签订了一份承租协议。之后,厉军多次提出经营困难要求减少租金。酒店同意厉军的要求,将租金减至每年19万元,并于2001年12月8日与厉军重新签订《租赁协议》,对双方的权利和义务作了约定。

  自2003年5月起,由于受到“非典”影响,厉军没有履行支付租金的义务。在此期间,厉军提出转让经营权,酒店同意其转让并承诺在合理的时间内可迟延交纳租金,但其仍没有履行付款义务。酒店通过多次催促厉军交纳费用未果,正当酒店方准备将其诉至法院时,厉军以其所经营的夜总会的名义,于2003年12月以“酒店占用堵塞消防通道、停电、锁门使其无法正常经营构成根本性违约”的理由将酒店诉至法院,要求判令酒店返还其装修投资款77279元;支付其违约金30万元并返还押金3万元。酒店以厉军“未交付租金及水电费”为由,请求法院驳回厉军的诉讼请求,并要求厉军支付所欠租金11万余元,以及水电费、排污费、滞纳金、无因管理费3万余元。

  该案经两级法院审理后,几经周折,厉军再次以个人名义起诉该酒店,该酒店亦提出反诉,双方再次对簿公堂,矛盾日益尖锐,法庭上,双方围绕着在履行《承租协议》的过程中究竟谁违约并承担责任、“非典”是否属于不可抗力事件的焦点问题进行了举证和辨论。2004年12月17日,一审法院判决:解除夜总会与该酒店于2001年12月8日订立的承租协议;驳回厉军的其他诉讼请求;厉军支付某酒店2003年6—12月的租金、水电费、排污费、滞纳金共计129897.99元。

  厉军不服,向桂林市中级人民法院提起上诉,二审于2005年7月21日经审理认为,自2003年5月3日,因“非典”厉军根据行政机关指示暂停营业,并请求酒店减免租金,是合情合理的。故判令由酒店赔偿厉军装修费77279元。酒店方不服,认为厉军违约在先,“非典”不属于不可抗力的事件,于是申请中院立案再审。

  该案进入再审程序后,合议庭法官针对双方争议的焦点,努力寻求解决纠纷的关键点,在有关部门的配合下,耐心细致地做当事人的思想工作,动之以情,晓之以理,明之以法。4月10日,为官司折腾了三年多的双方当事人,在合议庭的主持下,依法自愿达成由酒店一次性支付厉军2万元了结纠纷的调解协议。双方当事人当场高兴地履行了调解协议。使这起争议颇大,历时三年多的纠纷终于得到了圆满的解决。

  综上,在新冠疫情的影响下在不可抗力面前,商铺租赁合同纠纷应当协商妥当解决。没有人可以成为绝对的赢家,唯有相互理解,同舟共济,共担亏损,才能度过难关,实现共赢。

上一篇
下一篇
X
点击这里给我发消息